„Powiernik” jest zasadniczo zdefiniowany w Słowniku Prawa Czarnego jako termin wywodzący się z prawa rzymskiego, który jako rzeczownik oznacza osobę lub osobę prawną, która ma charakter powiernika w odniesieniu do zaufania oraz sumiennej dobrej wiary i otwartości z tym związanych w stosunku do cudzych spraw. Powiernik ma również obowiązki, które obejmują dobrą wiarę, zaufanie, szczególne zaufanie i otwartość na interesy drugiej osoby. Typowe obowiązki powiernicze są nakładane i obejmują relacje takie jak wykonawca, administrator, powiernik, agent nieruchomości, prawnik i oczywiście zarządca nieruchomości. Osoba lub firma, która ma pieniądze lub majątek, tj. H. Zarządzający innymi osobami musi zarządzać standardem, w którym interesy pieniędzy lub właściciela wykraczają poza interesy zarządcy nieruchomości. W niektórych stanach, takich jak Kalifornia, zarządca nieruchomości jest prawnie zdefiniowany jako osoba lub podmiot pełniący te same funkcje co powiernik, tj. H. Powiernik.
Zawsze wyjaśniam to klientom za pomocą rąk, aby pokazać, że moje zainteresowania kończą się na mojej głowie (jedna ręka na czubku mojej głowy), ale zainteresowanie klienta wzrasta ponad moje Wyjdź i ma pierwszeństwo przed moimi (trzymaj obie ręce w pozycji złożonej nad głową). Większość ludzi rozumie ten gest i rozumie, że moje zainteresowania jako zarządcy nieruchomości i prawnika są znacznie mniejsze niż interesów klientów w naszym związku.
Wspólne obowiązki powiernicze zarządców nieruchomości
Ponieważ zarządca nieruchomości jest powiernikiem, musi działać zgodnie ze swoją najlepszą wiedzą i przekonaniem na temat własności właściciela, ujawniać wszystkie istotne informacje, które mogą wpływać na podejmowanie decyzji przez właściciela dotyczących tej nieruchomości, i nie może, Forma lub kształt niekorzystnie wpływają na interesy właściciela. Może się to wydawać proste, ale zdarzają się sytuacje, które kuszą nawet najlepszych zarządców nieruchomości, by czasami działali w najlepszym interesie swoich klientów, aby służyć własnym interesom. Choć może się to wydawać niefortunne, zdarza się regularnie.
Poniżej znajduje się krótka lista niektórych uzasadnionych obowiązków, praw i błędów, gdy istnieje relacja zaufania między menedżerem a właścicielem.
Kierownik powinien mieć pisemną umowę ze swoimi klientami, a nawet być uprawniony do korzystania z usług świadczonych na rzecz właściciela. Menedżer nie może jednak potajemnie korzystać z tego związku. Na przykład zarządca może naliczyć ośmioprocentową dopłatę do materiałów i usług świadczonych przez właścicieli nieruchomości. Jest to legalne i dopuszczalne, jeżeli umowa między stronami odpowiada dopłacie. Jeśli ta dopłata nie została uwzględniona w umowie, prawo wymaga od zarządcy nieruchomości zrzeczenia się lub zrzeczenia się wszystkich tajnych zysków ze związku. Jest tak wiele możliwych przykładów, ale częstym przykładem jest menedżer, który wykonuje procent pracy i usług, które są świadczone jego klientom, ale nie są ujawniane. jak nowy dach, przebudowa łazienki, naprawy ścian wewnętrznych itp.
Zarządca nieruchomości jest zobowiązany do ujawnienia wszystkich otrzymanych ofert najmu wraz z dokumentacją tych ofert, aby właściciel był dobrze poinformowany o wszystkich potencjalnych najemcach. Menedżerowi łatwo jest nie podawać nazwisk potencjalnych najemców, którzy niekoniecznie są wykwalifikowani lub stwarzają złe ryzyko kredytowe, ponieważ oznaczałoby to więcej pracy dla menedżera.
Zarządzający nieruchomościami jest prawnie zobowiązany do działania w sprawach związanych ze stosunkiem na wyłączną korzyść właściciela nieruchomości, niezależnie od tego, czy sprawy te wydają się nieistotne lub istotne.
Informacje o najemcy zalegającym z czynszem należy niezwłocznie przekazać właścicielowi nieruchomości. Jeśli firma zarządzająca korzysta z systemu oprogramowania, który umożliwia „portal właściciela”, informacje te są dostępne przez cały czas i mogą uzyskać dostęp do Internetu w dowolnym momencie.
Jeśli zarządca otrzyma informację, że najemca zniszczył nieruchomość, należy jak najszybciej powiadomić właściciela. Menedżerowi łatwo jest nie udostępniać tych informacji, ponieważ boi się skonfrontować niezadowolonego właściciela lub po prostu nie chce poradzić sobie z konfliktem związanym z tą sytuacją.
Zobowiązania do konta powierniczego
Rachunek powierniczy przechowujący depozyty i pieniądze na wynajem na rzecz właściciela nieruchomości jest powszechną podstawą do naruszenia obowiązku zaufania. Prawo zabrania menedżerowi mieszania funduszy powierniczych klienta z funduszami będącymi własnością brokerów lub menedżerów.
Ponadto obowiązkiem powiernika jest dokonywanie płatności hipotecznych za nieruchomości będące własnością brokera z rachunku powierniczego, nawet jeśli pośrednik szybko zwróci rachunek. Prawny zakaz prowadzenia osobistej działalności z kont powierniczych jest ściśle egzekwowany.
Zaskakująco, inny powszechny przykład mieszania funduszy występuje, gdy opłata za zarządzanie nieruchomościami nie jest pobierana z rachunku powierniczego na czas. Czasami dwadzieścia pięć (25) dni opóźnienia można uznać za mieszankę.
Fundusze powiernicze również muszą być odpowiednio zdeponowane. Niektóre stany wymagają złożenia depozytów najpóźniej do następnego dnia roboczego.
Łączenie funduszy powierniczych jest poważnym przestępstwem
Łączenie funduszy powierniczych i maklerskich jest tak poważnym przestępstwem, że w większości stanów może nastąpić cofnięcie lub zawieszenie licencji maklerskiej. Dlatego ten jeden problem musi mieć ogromne znaczenie dla zarządcy i firmy zarządzającej nieruchomościami.
Wniosek
Menedżerowie są winni swoim klientom obowiązki powiernicze - jest to minimalny należny standard. Istnieje wiele sposobów naruszania tych obowiązków, które stanowią podstawę relacji między menedżerem a klientem. Ważne jest, aby zatrudnić zarządcę nieruchomości, który rozumie i przestrzega ram prawnych, w pełni rozumie, co pociąga za sobą obowiązek powierniczy, a także może jasno komunikować się i wypełniać te obowiązki jednocześnie. Ważne jest, aby właściciele zatrudniali zarządców nieruchomości, którzy spełniają te minimalne standardy.
[ff id="6"]
