Jedną z największych zalet zarządcy nieruchomości jest to, że dba on nie tylko o całą Twoją administrację - wybór najemców, wypełnianie odpowiednich dokumentów, inspekcje itp. - ale także o dużą część rachunkowości. Większość moich zarządców nieruchomości przesyła mi comiesięczny wyciąg z wykazem dochodu brutto, poniesionych wydatków, ich prowizji i kwoty netto przelewanej na moje konto bankowe. Ułatwia to fakturowanie.
Zarządzający nieruchomościami zazwyczaj obciążają od 4 do 15% przychodów z czynszów za zarządzanie nieruchomościami. Im większy portfel, tym niższa stawka prowizji, z której jesteś zadowolony.
Kolejną zaletą korzystania z usług zarządców nieruchomości jest to, że nie musisz już osobiście zajmować się mniej przyjemną pracą związaną z wakacjami, podwyżkami czynszu i powiadomieniami, w których najemcy muszą zaradzić wadom w czystości i porządku w nieruchomości.
Jak wybrać zarządcę nieruchomości?
Podobnie jak wybranie nieruchomości do kupienia lub wybranie agenta nieruchomości, z którym chcesz współpracować, lub wybranie złotej rączki do pracy na twojej nieruchomości, jest to gra liczbowa. Postępuj zgodnie z zaleceniami znajomych lub innych właścicieli, przeprowadzaj wywiady z potencjalnymi menedżerami, pytaj, jak poradzili sobie z niektórymi problemami w przeszłości, a następnie wypróbuj je. Zawsze możesz zmienić je później, jeśli nie widzisz oczu. Jednak zmiana agentów może nie zawsze być tak łatwa, szczególnie jeśli kupiłeś nieruchomość z najemcami.
Pozwól, że opowiem ci o moim doświadczeniu z agentem w Wielkiej Brytanii. Kupiłem nieruchomość z najemcami i osiodłałem brokera, który pierwotnie im ją wynajął. Ponieważ była to moja pierwsza nieruchomość inwestycyjna, nie chciałem, aby agent zarządzał tą nieruchomością za mnie, chciałem sam zarządzać nią. Ale to nie było takie proste. Agent zatrzymał jej kaucję, ponieważ znalazł najemców, i chociaż to była moja własność, poprosił, aby zapłacili czynsz, a ponadto zatrzymał ten czynsz i nie zapłacił mi go. Nie miałem możliwości odwołania się, chyba że wypędziłem najemców, co ostatecznie musiałem zrobić. Wszystko było bardzo przyjazne, ponieważ lokatorzy wiedzieli, co się dzieje. Spędzili jedną noc przed domem, aby było to legalne. Następnie przedstawiłem agentowi zawiadomienie o eksmisji i był on zmuszony spłacić depozyt i spłacić to, co był mi winien za czynsz. Potem wrócili do mnie moi najemcy, podpisaliśmy nową umowę najmu i sam zarządzałem nieruchomością, ale jako ostrzeżenie nie zawsze działa, gdy dochodzi do polubownej odprawy, a twoja nieruchomość zostaje zniszczona przez innego agenta zarządzania.
Tylko dlatego, że korzystasz z firmy zarządzającej do utrzymywania jednej lub więcej nieruchomości, nie powinno być oczywiście oczywiste, że zawsze używasz tej samej firmy do wszystkich kolejnych nieruchomości nabywanych w tym samym regionie. W rzeczywistości zatrudnienie dwóch konkurujących firm może być zdrowe, ponieważ każda z nich stara się uzyskać dobre wyniki od Ciebie, aby uzyskać więcej działalności. Odnosi się to do mojego poprzedniego programu wyboru konstruktorów. Zawsze otrzymuj trzy oferty dla każdego zadania i nie bądź zadowolony z siebie, jeśli kiedykolwiek użyjesz tylko jednego konstruktora. To samo dotyczy agentów.
Możesz stracić najemców i wynająć bardzo szybko, jeśli zarządca nieruchomości nie zareaguje szybko na naprawy lub reklamacje ze strony najemców. Pozwól, że opowiem ci o sytuacji, jaką miałem, kiedy po raz pierwszy rozpocząłem działalność w brytyjskim sektorze nieruchomości. Miałem kilku najemców, którzy przeprowadzili się do jednego z moich domów, a oni podpisali umowę najmu i zapłacili z góry miesięczny czynsz oraz depozyt zabezpieczający. Przekazałem zarządzanie tą nieruchomością agentowi nieruchomości, wiedząc, że moi najemcy zadzwonią do nich, jeśli napotkają problemy, i natychmiast zareagują w moim imieniu, jeśli usłyszą o problemach, które należy rozwiązać.
To, co stało się obok tych lokatorów, było koszmarem. Bez mojej wiedzy dach zaczął przeciekać w głównej sypialni od pierwszego dnia. W nocy, gdy padał deszcz, musieli postawić wiadra, aby zebrać wodę, która wpadła przez dach. Następnego ranka zadzwonili do firmy zarządzającej i dowiedzieli się, że będzie tam dekarz, aby rozwiązać problem. Zajęło to trzy tygodnie i za każdym razem wycieki pogarszały się. Firma zarządzająca nadal obiecała wysłać dekarza.
Pod koniec trzech tygodni ojciec mojego najemcy, który był prawnikiem, wysłał mi list z groźbą pozwania mnie, jeśli nie zwrócę kaucji, ale także czynsz za pierwszy miesiąc i czynsz za kolejny miesiąc jako rekompensatę za wszystkie wywołane niepokoje emocjonalne i fizyczne niedogodności związane z życiem w tych warunkach, a także za cały czas, jaki stracili w pracy, szukając innego miejsca do życia. W wyniku tej historii firma zarządzająca nigdy nie wysłała dekarza, nie powiadomiła mnie i zachowała się całkowicie nieodpowiedzialnie. W końcu straciłem najemców, straciłem pieniądze, a firma zarządzająca straciła mnie jako klienta.
Oczywiście nic takiego nie miałoby miejsca w Nowej Zelandii, ponieważ prawo chroni zarówno właściciela, jak i najemcę. Jeśli jednak chcesz inwestować w innych krajach, zapoznaj się z obowiązującymi przepisami dotyczącymi wszystkich aspektów inwestycji w nieruchomości.
Podsumowując:
Z drugiej strony agenci mogą cię uratować:
Papierkowa robota
mają do czynienia z sądami i zawiadomieniami o eksmisji
nieprzyjemne problemy, takie jak informowanie najemców o podwyżkach czynszu i skargi na nie
Negatywną stroną mogą być:
Leniwy lub nieodpowiedzialny lub niedbały
Powoli, aby szybko uzyskać odpowiednią mechanikę
Zignoruj powiadomienie, jeśli wystąpią poważne problemy z Twoją nieruchomością
Oto kilka dodatkowych faktów, które mogą być przyczyną zawarcia umowy przez właściciela przy wyborze zarządcy nieruchomości.
Jedną z pierwszych rzeczy, których nauczyłem się przy wyborze agenta, było sprawdzenie, jaki był kaliber jego rzemieślników. Czy miał porządnego hydraulika, dekarza i elektryka? Czy były wiarygodne? Jakie były ich średnie ceny? Jednym z najczęstszych wydatków, jakie właściciel może ponieść ze swoją nieruchomością, jest instalacja. W ciągu moich lat jako właściciela, jak często byłem wezwany do wysłania hydraulika do jednej z moich nieruchomości, i jak często inni hydraulicy zbierali poprzednich hydraulików i mówili mi, że robili to źle, a oburzające sumy, o których poważnie myślałem myślałem o pójściu do szkoły i nauce bycia hydraulikiem. W końcu znalazłem hydraulika, który był w umiarkowanej cenie i wiedział, co robi. Minusem było to, że tak długo zajęło mu rozwiązanie problemu. Jeśli więc znajdziesz zarządcę nieruchomości, który wydaje się rozsądny, spróbuj sprawdzić rzemieślników, których ma w swoich książkach. Jakkolwiek miły może być zarządca nieruchomości, to jego rzemieślnicy mogą zepsuć twoją reputację jako właściciela.
Załóżmy teraz, że rzemieślnicy sprawdzają wszystkich. Teraz stajesz przed równie monumentalnym zadaniem sprawdzenia umiejętności potencjalnego zarządcy nieruchomości. Przepisy obowiązujące w danym kraju często się zmieniają, a Ty i Twój zarządca nieruchomości zawsze powinni mieć na oku te zmiany. Twój menedżer musi śledzić czynsze, dokumentować wszystko, płacić czynsz na czas i upewnić się, że odpowiednio wskazał najemców i zaakceptował prawnie wiążące dokumenty. Zarówno ty, jak i agencja zarządzająca musicie pilnować wszystkich posiadanych nieruchomości: kiedy należne są czynsze, kiedy są płacone, kiedy są księgowane na koncie, czy zapłacono odpowiednie kwoty - wcześniejsze umowy między tobą a agencją, że wszystkie twoje dokumenty podatkowe są prawidłowe.
Jeśli uważasz, że zarządzanie nieruchomościami jest jak spacer po parku, doświadczysz niegrzecznego przebudzenia. Istnieją złożone kwestie podatkowe, przepisy regulujące te podatki, prawa związane z prawami lokatorów, prawami właściciela, eksmisjami i umowami. Jako inwestor w nieruchomości musisz być gotów zainwestować dużo czasu i energii. Nie chodzi tylko o znalezienie wspaniałej nieruchomości. Musisz wtedy upewnić się, że tak pozostanie. Zarządca nieruchomości może nie wiedzieć, że w budynku rozwija się sucha zgnilizna. Może nie wiedzieć, że okablowanie należy wymienić. Może nie wiedzieć, że budynek jest opuszczony. Ale ponieważ wszystkie te rzeczy i wiele więcej wpływają na kupowaną nieruchomość, musisz mieć na nie oko. Są to rzeczy, za które zarządca nieruchomości nie jest odpowiedzialny. Tak więc chociaż zawsze możesz uzyskać zarządcę nieruchomości do codziennych operacji, tak naprawdę nie możesz sobie pozwolić na bycie nieobecnym właścicielem nieruchomości.
Podsumowując:
- Przeczytaj uważnie znaki w książkach zarządcy nieruchomości.
- Upewnij się, że zarówno ty, jak i twój przedstawiciel jesteście na bieżąco z przepisami podatkowymi i dokumentacją.
